Wohnung besenrein übergeben: was Sie beim Auszug wirklich schulden

Nach dem Ende des Mietvertrags müssen Sie die Wohnung zurückgeben (§ 546 BGB). Steht im Vertrag „besenrein“, beschränkt sich das nach dem Bundesgerichtshof auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05). Eine Grundreinigung mit Fensterputzen und Kalkentfernen ist damit nicht gemeint.

Die Wohnung in Schuss zu halten, ist nach dem Gesetz Sache des Vermieters (§ 535 BGB). Er darf die Schönheitsreparaturen aber im Mietvertrag auf Sie übertragen. Dazu zählen Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 II. Berechnungsverordnung). Ob Sie beim Auszug streichen müssen, hängt deshalb an der Klausel in Ihrem Vertrag.

• Unrenoviert übernommen: Haben Sie die Wohnung unrenoviert bekommen und dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten, ist die Formularklausel unwirksam. Eine halbe Monatsmiete Nachlass reichte dem BGH im entschiedenen Fall nicht (VIII ZR 185/14 vom 18.03.2015).
• Starre Fristen: Schreibt die Klausel feste Zeiträume vor, etwa „Küche alle drei Jahre“, ohne auf den tatsächlichen Zustand abzustellen, ist sie insgesamt unwirksam (VIII ZR 21/13; zum flexiblen Fristenplan VIII ZR 361/03).
• Quotenabgeltung: Klauseln, nach denen Sie beim Auszug anteilig Renovierungskosten zahlen, obwohl noch nichts fällig ist, hält der BGH für unwirksam (VIII ZR 242/13).
• Wirksame Klausel: Ist die Wohnung renoviert übergeben worden und die Klausel ohne starre Fristen formuliert, schulden Sie die Schönheitsreparaturen, soweit Ihre Wohnzeit sie nötig gemacht hat.

Ob eine Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde, entscheidet der Gesamteindruck bei Einzug; beweisen muss das der Mieter. Heben Sie deshalb das Einzugsprotokoll und Fotos vom Einzug auf. Bei Streit um die Klausel hilft der Mieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht, dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.

• Mietvertrag lesen: Steht dort besenrein, und gibt es eine Klausel zu Schönheitsreparaturen?
• Einzugsprotokoll heraussuchen und mit dem heutigen Zustand vergleichen.
• Alles räumen, auch Keller, Dachboden, Abstellraum und Briefkasten.
• Eigene Einbauten entfernen oder die Übernahme schriftlich vereinbaren.
• Böden fegen, groben Schmutz entfernen.
• Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung notieren und fotografieren.
• Alle Schlüssel zählen, auch Keller- und Briefkastenschlüssel.
• Übergabeprotokoll mit Zustand, Zählerständen und Schlüsselzahl von beiden Seiten unterschreiben lassen.
• Jeden Raum fotografieren, bevor Sie den Schlüssel abgeben.

Wie Sie eine Wohnung Schritt für Schritt leer bekommen, zeigt unsere Checkliste zum Entrümpeln. Geht es um die Wohnung eines verstorbenen Angehörigen, lesen Sie Wohnung auflösen nach Todesfall.

Bei einer Haushaltsauflösung übergeben wir die Wohnung besenrein: komplett leer, alle Böden gekehrt. Wir lesen die Zählerstände ab, erstellen ein Übergabeprotokoll und übergeben die Schlüssel an Ihren Vermieter oder die Hausverwaltung. Auf Wunsch machen wir eine Endreinigung und schicken Fotos aus jedem Raum.

Muss danach gestrichen oder mehr gemacht werden, übernimmt das Sorglos Sanieren aus unserer Sorglos-Gruppe. Dort koordiniert Ruben Bestfleisch alle Gewerke, Sie bekommen vor Beginn einen Festpreis und die Wohnung am Ende besenrein und malerfertig zurück. Sorglos Sanieren übernimmt ganze Wohnungen oder einzelne Räume wie Bad, Küche oder ein Zimmer, aber keine Einzelreparaturen. Wie Räumung und Renovierung zusammen ablaufen, steht auf der Seite Entrümpelung mit Renovierung.